国家统计局数据显示，2025年全国房地产开发投资同比下降17.2%，新建商品房销售面积同比下降8.7%，行业规模持续回归理性。在此背景下，上海楼市凭借坚实的基本面呈现出结构性分化特征，新房市场保持稳健增长，二手房市场虽仍有波动但企稳信号渐显，成交量级维持高位韧性，成为全国楼市的重要风向标。
价格：新房“一枝独秀” 二手房逐步企稳
上海楼市价格端的分化格局在2025年12月持续，新房市场逆势增长，二手房市场则呈现逐步企稳的积极态势。
国家统计局数据显示，2025年12月，上海新建商品住宅销售价格同比上涨4.8%，环比上涨0.2%，在一线城市中表现突出。同期，其他一线城市如北京、广州和深圳分别环比下降0.4%、0.6%和0.5%，上海成为一线城市中唯一实现新建商品住宅价格同比、环比双涨的城市。2025年全年，上海新建商品住宅销售价格累计上涨5.7%，延续了稳健增长态势。
二手房市场虽仍处于调整通道，但积极信号持续释放。2025年12月，上海二手住宅销售价格同比下降6.1%，环比下降0.6%，而全国一线城市二手住宅价格环比整体下降0.9%，上海二手房价格降幅表现优于一线城市平均水平。从全年来看，上海二手住宅销售价格下降2.4%，波动幅度相对温和。
业内有观点认为，当前上海楼市价格已进入微妙的博弈阶段。上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，上海作为核心城市发挥了领头羊作用，基本面扎实且置换需求充足，房企对价格底部形成共识，购房者议价空间收窄，价格博弈特征明显，预期引导将成为2026年房价走势的关键。58安居客研究院院长张波则表示，上海144平方米以上大户型新房的热销，印证了改善型需求的坚实韧性，而二手房市场观望情绪逐步消解，为价格企稳奠定基础。克而瑞数据也显示，2025年上海新房与二手房合计成交规模达1.2万亿元，显著领先于其他城市，价格的结构性支撑力强劲。
量级：成交持续高位需求韧性凸显
成交量级的稳步放大成为上海楼市韧性的核心体现，尤其是在近期的二手房市场。
据统计，2025年，上海二手房成交量达到了25.4万套，超过此前市场表现较好的2022年，创下阶段性新高。
这一活跃态势仍在延续。上海市房地产交易中心数据显示，截至2026年1月18日，当月上海二手房网签成交量已达12849套。业内预计全月成交套数将连续第三个月突破2万套。
“二手住宅交易积极和活跃，尤其是叠加学区房购置、认为价格见底后的置业需求释放等，都使得交易指标明显好转。”严跃进表示，“这也使得房东的心态积极调整，即挂牌价格有所上涨，这都是非常积极的信号，意味着一线城市房价企稳的迹象最明显，也最为领先。”
58安居客研究院对46个重点城市的监测数据印证了这一变化。数据显示，2025年二手房找房人数占比月均值达65.4%，较2024年再升2.8个百分点，其中上海等城市找房人数占比提升尤为显著。张波表示，“市场需求并未消失，而是对价格敏感性在增强。二手房价跌量升也是和这一趋势吻合。”
底部信号显现行业静待确定性落地
结合上海楼市的量价表现以及全国行业态势，多位业内专家认为，本轮房地产调整已进入关键阶段，作为整个市场的“晴雨表”，二手房的价格逐步触及底部区间，2026年将是行业底部确认的关键年份。
政策端的密集发力为市场回暖筑牢基础，近期全国面的政策出台较为密集，贷款利率下调、税费优惠等政策直接降低购房门槛，公积金贷款利率和商贷利率都已达到历史低点，进一步强化了市场企稳预期。张波表示，政策拉动效果显著，用户从线上浏览向主动咨询转化的趋势明显，多子女家庭、新市民等政策重点支持群体咨询量增幅突出。这一变化折射出市场观望情绪逐步消解，买家议价空间收窄，整体定价趋于理性，为底部企稳提供了支撑。
“当前二手房已处于超跌状态，筑底态势明显。”克而瑞集团联席总裁、普睿数智科技董事长丁祖昱表示，2026年行业底部确认，除房价层面以外，还需实现政策、产品、供应三个层面的确定性。具体来看，政策上，将公积金政策优化等精准措施落到实处，上海、北京解除限购对全国市场影响有限，“好产品”才是核心竞争力；产品上，需稳定购房者预期，未来行业竞争焦点将转向物业服务；供应上，应维持热点板块供求平衡，摆脱对土地财政的依赖。“把这四个确定性做好，2026年一定是底部。”
值得注意的是，作为二手房价格底部信号参考的其他指标也被业内人士广泛提及，如30城租金回报率中位数升至2.06%，超过定期存款利率；部分核心城市核心板块新拍地起拍价已经高于板块内二手房成交价格；北京、上海等城市二手房新增挂牌量明显下降等。
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